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Derechos y Deberes en la Propiedad Horizontal

En Paola Gil Ingeniería quisimos referenciar un artículo muy interesante de eltiempo.com en relación a la propiedad horizontal. A continuación el link del artículo: http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1377215

Héctor Guzmán pregunta:.

a) Los residentes tienen los mismos derechos de los propietarios, incluso, de ser miembros del consejo o comités del edificio? Pregunto esto porque existe la tendencia de estigmatizar a los arrendatarios.

b) En caso de ser propietario, el revisor fiscal tiene voz y voto en la asamblea?.

c) Qué es una mayoría calificada?.

d) Ante quién se puede acudir por la ausencia de un organismo de control para obligar la entrega de informes financieros, ejecuciones presupuestales, además de denunciar atropellos a la comunidad, burlas y desconocimiento de las decisiones de la asamblea?.

Respuesta.

a) La ley reserva varias atribuciones y derechos a los propietarios, especialmente aquellos relacionados con la facultad de disposición. El Consejo debe estar conformado por propietarios porque así lo establece la ley y porque además ejerce funciones que en algunos casos son delegadas por la asamblea integrada por propietarios, exclusivamente.

En cuanto a los comités de colaboración no hay inconveniente en que los no propietarios los integren.

b) Según la ley, un propietario puede ejercer el cargo de revisor en edificios residenciales. Esta circunstancia no le impide ejercer sus derechos de participación con voz y voto en la asamblea.

c) En la ley de propiedad horizontal la mayoría calificada es la exigida para tomar ciertas decisiones en la asamblea. Según la ley 675 este valor corresponde al 70 por ciento de coeficientes de propiedad.

d ) Las acciones se pueden instaurar ante el juez civil municipal. En el caso de que se niegue la entrega de un acta de la asamblea, es mejor dirigirse al alcalde distrital o municipal.

El administrador responde por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica o a la copropiedad, a los propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve del administrador en casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Los hechos enunciados estarían incluidos en esta previsión legal.

Rosa Neira pregunta: el artículo 56 de la Ley 675 establece que en edificios de uso comercial o mixto, el revisor fiscal no puede ser propietario o tenedor de bienes privados del edificio. Cuándo podría afirmarse que un edificio es comercial o mixto?, se entiende como tal cuando se conforma por locales privados o también cuando los locales son comunales y se arriendan, entrando el producto al presupuesto del edificio?.

Igualmente, la lectora consulta: cuando un arrendatario paga la cuota de administración y en el conjunto no piden cuota extraordinaria , sino incrementan la cuota mensual para mejoras e inversiones, tendría que asumirlas aun cuando el contrato es a término fijo?.

Respuesta: la ley define que se entiende por edificio o conjunto de uso comercial el que está conformado por inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

La misma norma prevé que el edificio o conjunto de uso mixto esta integrado por inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones como vivienda, comercio, industria u oficinas.

De acuerdo con estas definiciones es claro que la norma tiene en cuenta la destinación de los bienes de propiedad privada a la hora de definir el uso mixto. Por ello, un conjunto o edificio en el que existen locales comunes rentables no se puede calificar como comercial o mixto de acuerdo a la ley y, por lo tanto, no son exigibles las disposiciones previstas para esta clase de inmuebles.

En cuanto a la segunda pregunta, considero que si el propietario y el arrendatario han pactado, el segundo debe pagar las cuotas ordinarias de administración. El hecho de que los conceptos señalados estén incluidos en el presupuesto anual hace que las cuotas que se cobren con base en el mismo revistan las características de expensas ordinarias y, por ello, el arrendatario tendrá que pagarlas, salvo que haya un pacto diferente, pues las denominadas extraordinarias no serían consideradas en el presupuesto anual.

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Artículo 24 de la Ley 675 de 2001

Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

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