La obligación del constructor de entregar las zonas y bienes comunes no solo proviene del reglamento y de las promesas de compraventa, sino que son una exigencia de la norma urbanística. De tal manera que las debe entregar.
Como se clasifican los bienes en una P.H.?
En el Reglamento de Propiedad Horizontal debe ser diseñado y construido para someterlo al Régimen de Propiedad Horizontal, de tal manera que sus propietarios serán dueños exclusivos de sus unidades Privadas y partícipes en la copropiedad de los bienes de dominio común, en las proporciones que se establecen en el presente Reglamento. En consecuencia, cada propietario será dueño exclusivo de su Unidad de Dominio Privado y comunero en los bienes afectados al dominio común. En los planos de Propiedad Horizontal que se anexan con el presente reglamento, los bienes privados están alinderados y los bienes comunes deben estar señalados.
En los edificios o conjuntos se usan términos que parecen contradictorios como por ejemplo bien privado pero con restricción de actividades y zona común de uso privativo. Aquí una breve definición de los bienes que pertenecen a una Propiedad Horizontal.
Bienes privados o de dominio particular
Son bienes de propiedad privada o exclusiva los espacios delimitados como tales en los planos de Propiedad Horizontal y susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario. Según lo establecido en el artículo 16 de la Ley 675 de 2.001, “La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.” PARÁGRAFO: “El impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo”. Los bienes privados o de dominio particular se alinderan dentro de algunos de los articulos del Reglamento P. H.
Generalmente el área neta de apartamentos o casas se , así mismo los parqueaqueaderos. Para el caso de balcones o terrazas estas pueden figurar como áreas privadas de uso exclusivo.
Bienes Comunes Esenciales
Son los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, así como los imprescindibles para el uso o disfrute de los bienes de dominio particular, como;
- El lote de terreno sobre el cual se levanta la edificación.
- El subsuelo correspondiente al terreno, hasta donde lo permiten las leyes y todas las instalaciones de servicios en él realizadas.
- Los cimientos y fundaciones que conforman la estructura de la edificación, las circulaciones y escaleras indispensables para el aprovechamiento de los bienes privados.
- Los entrepisos o placas de concreto, las columnas, los muros de fachadas, tanto internos como externos, los muros perimetrales, los muros medianeros entre unidades privadas y demás elementos que forman la estructura de la edificación.
- Los buitrones o ductos de las instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitarias, aguas lluvias, de gas y de ventilación.
- Las bajantes de aguas lluvias y negras.
- Las instalaciones generales de energía eléctrica, desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Energía Eléctrica hasta la entrada de cada Unidad Privada.
- Las instalaciones de acueducto y alcantarillado, desde el punto de conexión a las redes de la empresa de Acueducto y Alcantarillado hasta la entrada de cada Unidad Privada.
- Las instalaciones de gas natural domiciliario, desde el punto de conexión a las redes de la empresa de Gas Natural hasta la entrada de cada Unidad Privada.
- Las instalaciones generales de teléfono, desde el punto de conexión a la red de la Empresa de Teléfonos, hasta la entrada de cada Unidad Privada.
- Los antejardines o zonas verdes, y hall de acceso peatonal.
- El techo que sirve de cubierta al edificio.
- En general, todas aquellas cosas y servicios sobre los cuales ninguno de los copropietarios pueda alegar un derecho de propiedad exclusivo, por razón de su misma naturaleza y/o por no habérsele transferido expresamente como pertenencia de propiedad individual.
Bienes Comunes no Esenciales
Son los destinados para el uso y disfrute de la propiedad horizontal (los copropietarios). Por ejemplo los parques, los patios internos, los jardines, la piscina, la oficina del administrador, el gimnasio, los ascensores, los campos deportivos, entre otros. Se clasifican como tales:
Las instalaciones y lámparas de energía de las zonas comunes, lo mismo que las instalaciones de acueducto para el aseo y mantenimiento de las zonas comunes.
Los tacos de escaleras y corredores de circulación en cada uno de los pisos.
Los tableros generales, los transformadores y el strip telefónico.
Los contadores de acueducto, energía y gas de las zonas comunes.
La ductería para antena de televisión.
La clasificación efectuada no es taxativa, se hace a mero título enunciativo de manera que puedan existir adicionales a los mencionados, otros bienes comunes cuya clasificación de esencial o no esencial se deberá hacer conforme a la naturaleza y utilidad de los mismos
